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怎样建立正确的房屋价值评估体系?
文章作者:handler 时间:2021-03-09 09-30-39

提问:

广州鹏联房地产评估咨询有限公司您好,请问怎样建立正确的房屋价值评估体系?

广州鹏联房地产评估咨询有限公司:

1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展,再挑选适合自己的板块。

根据配套,交通,未来潜力,先锁定一个小一点的范围。

2.学会app看房,找到城市常用的评估系统,对比中介公司的历史成交记录,找出规律。

3.找中介线下带看,周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵,同一区域为什么有的是高价有的是低价,楼层差异,装修差异等等。

4.多跟中介聊天,一套房可以反复问好几个中介。

多翻他们的朋友圈,每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。

5.勤做笔记,看过一套房子,1.2个月之后再做数据对比,是否与你之前判断的价格优势一致,多骚扰中介。

6.一个区域熟悉后,慢慢拓展其他区域,经验可复制。

当你打开武汉地图,对所有小区价值判断烂熟于心的时候就OK了。

提问:

广州鹏联房地产评估咨询有限公司你好,最近因为房子很纠结,看到你的公众号问答加入星球希望能得到专业指点:

一家三口户口都在武汉,我在武汉工作,老公常住北京交多年社保一直租房,儿子已成年在多伦多工作,未来极有可能回国到深圳。

武汉三套小房:

1.2004年购入名都花园131平自住房在我和儿子名下共有,无贷款,儿子正在办理委托售房和贷款公证,有客户看房想马上签协议。

2.关山2009年买57平小房无贷款,过户已办理,等银行放款。

3.限购前购入群光上苑85.5平精装修新房,买入单价2.2万,目前涨幅一般,还有一百万贷款。

手里有3-400在股市和基金震荡,年底应该有200入账。

最近想换房自住,也希望新入手房产保值增值,首选地铁加学区。

看了百瑞景六期和复地东湖国际四期,感觉溢价已高,百瑞景整体环境不如从前,复地房东4.3万毛坯还不太想卖,看了融创壹号院,样板间做得诱人,家人都比较喜欢那个位置,单价和二手房比起来不算太高。

但二期只有54层的大户型215和245,总价800万往上,感觉压力有点大。

并且最最近政策频出,不知道这种精装修大户型将来会不会跌会不会很难出手。

担心以后儿子回国没钱给他买房。

有朋友推荐金沙泊岸,但是户型奇葩,房子涨幅小,有点不敢入手。

所以想听听你的意见和建议,我应该怎么置换房子呢?

手里房是都卖掉吗?有推荐的房子吗?

深圳现在没法买房,北京买房意义也不大啊,困惑纠结中,急盼指点。

广州鹏联房地产评估咨询有限公司:

你好,百瑞景学票溢价1万,复地东湖国际学票溢价1.5万+。

从你提供的信息看,学区对你来说并不重要,如果是投资角度,学区溢价多学区划片政策变动大,不算好的投资产品。

融创壹号院就是单纯的CEO盘,没有学区支撑,只适合土豪自住,投资反而不如华侨城。

武汉总价超过500万,流动性会非常差。

金沙倒是个不错的选择。

纯自住建议沿着东湖,沙湖,长江沿线挑产品,单价价格最好控制在3万内。

剩余资产可以关注星球内推荐的板块,投资回报率更大一点。

提问:

广州鹏联房地产评估咨询有限公司,关注您很久今天也入了。

我在金银湖祥生君城和汉口福星华府各有一套。

福星华府当时是想着以后小孩儿上学用。

自住在祥生君城,环境蛮舒服,特别是金银湖万达,恒大城中百开了之后,未来据说还有华润二十四城的配套学区。

以及明年的协和金银湖院区,我总感觉金银湖值得买,现在手里有些闲钱。

祥生君城的顶楼复式,200万总价,已经谈定了,但也一直很犹豫,我楼上的邻居才买了华发中城荟,也跟我安利要去市区做邻居的思路。

请您从金银湖片区和未来发展帮忙分析值不值得买?

如果不值得买那我在常青片区还是四新买好。

还要考虑小孩儿上学?

感谢广州鹏联房地产评估咨询有限公司,期待您的答疑解惑,解救我这样的小迷茫。

广州鹏联房地产评估咨询有限公司:

你好!东西湖区过去4年,重点板块的涨幅对比:常青花园>将军路>金银湖金银湖是汉口的后花园,环境很好,在湖边,已经形成了不错的居住氛围。

但是我们不能为了自住舒服放弃了涨幅收益。

目前该小区未来潜力不大,又是三环外,没有地铁,潜力不如后湖推荐的一些楼盘。

如果纯自住,可以选择这里。

如果单纯考虑学区,建议常青花园,如果投资,优先考虑知识星球内推荐的板块。

提问:

广州鹏联房地产评估咨询有限公司,你好,专业做房产投资的,怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢?

广州鹏联房地产评估咨询有限公司:

你好,先解释下,做房产不一定能赚钱,包括我,都是有过不算成功经历,如果看过我之前的文章,都知道。

其实,投资的房子能否赚钱,在买入的那一刻已决定了;1、买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域,未来能涨到多少,心里面是有数的;2、在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源,先赚取10%空间;3、选择有改造空间的房子,利用改造赚取10%空间;4、区域洼地回归,随市场涨个10%;

5、3个10%即30%的涨幅,如果首付是2到3成的话,收益就在100%到150%总结一句话:涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆

提问:

广州鹏联房地产评估咨询有限公司,武汉已经买了3套了,还剩最后一张房票,是不是尽量买大户型?

广州鹏联房地产评估咨询有限公司:

一直提倡大面积低单价,但是大家买房的时候最好尽量避开144平以上的大面积房子。

置换需求100-140平2-3房,现在新盘有很多开发商做160-180的3-4房,这种房型自住没有问题,如果后期考虑出手,会有很大的流通性差的问题。

大面积的一手房和二手房市场地位是截然相反的,一手房开发商可以营造大户型稀缺感,给大户型造势。

但二手市场是买方市场,作为营销能力为0,只能靠客户上门的房东,超大面积出手会有巨大挑战。

当然,如果是8折7折的大面积笋盘,也是可以接受的。

提问:

广州鹏联房地产评估咨询有限公司,您好!!!王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里,在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店,从地铁站可以直接去酒店。

分小户卖40年产权,签包租合同8年,2021年1开始返租,租金年收益是房价的6%。

比起市面的租金收益高些。

但如果酒店没有预期收益,肯定也没有6%。

户型有50,70,90,100平,房价1.7万。

感觉是开发商卖出去回笼资金,然后盈利了返租金给业主。

第一,如果买,会有哪些坑?

第二,其中90平这种公摊35%,值不值得?

第三,如果不值得,汉阳这边有没有什么可推荐的?

广州鹏联房地产评估咨询有限公司:

开发商每年给你返5-8%,连续返5年,5年后呢,你可以自己收回,也可以继续托管给开发商,是不是很心动?

因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了,但是天上不会掉馅饼,为什么会出现返租的销售模式呢?

很简单,这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢?

这种商铺在定价时,就已经把满足成本做进了销售价格当中。

俗话说自己的羊毛出在羊身上,不出意外的话,不到5年,返租就会中断。

当你去说理的时候,才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司,而且已经破产了。